Nak Beli Rumah Pertama? Ini Panduan Lengkap Untuk Anda

Nak Beli Rumah Pertama? Ini Panduan Lengkap Untuk Anda - Ada orang kata susahnya beli rumah tetapi pelik tak kenapa ada orang boleh beli banyak rumah macam beli karipap sedangkan gaji anda dan gaji mereka sama sahaja? 

Oleh Mohd Fadhli Mohd Fauzi

Mudah sahaja. Mereka tahu apa yang bank suka, jenis rumah yang berguna dan strategi yang ada. Mereka ada ilmu. Saya bongkarkan kepada anda rahsia ilmu-ilmu mereka. Buat ikut langkah-langkah ini dan elakkan shortcut! Amaran, elakkan shortcut!

Nak Beli Rumah Pertama? Ini Panduan Lengkap Untuk Anda

PROFIL KEWANGAN

1. Senaraikan Pendapatan (Income) [PENTING]

• Pendapatan tetap
• Pendapatan tidak tetap (elaun, komisen, overtime, bonus dan lain-lain)
• Pendapatan sampingan

2. Senaraikan Potongan (Deduction) [PENTING]

• Potongan KWSP
• Potongan SOCSO / PERKESO 
• Potongan Cukai Bulanan (PCB)
• Potongan Zakat
• lain-lain yang berkenaan

3. Senaraikan Komitmen (Commitment) [Rujuk CCRIS]

• Pembiayaan peribadi 
• Pembiayaan kenderaan
• Kad kredit
• Pembiayaan ASB
• Pinjaman pengajian contohnya PTPTN
• lain-lain yang berkenaan

4. Senaraikan Pelaburan [OPTIONAL]

• ASB
• Saham
• Unit Amanah
• lain-lain yang berkenaan

5. Senaraikan Simpanan [PENTING]

• Bank 
• Tabung Haji 
• lain-lain yang berkenaan

6. Senaraikan Cukai [PENTING]

• Cukai Pendapatan
• Cukai Perniagaan
• lain-lain yang berkenaan

7. Dokumentasi [SANGAT PENTING]

Semua senarai di atas perlu mempunyai dokumen sah sebagai bukti contohnya :

• Pendapatan : Slip Gaji
• Potongan : Slip Gaji
• Komitmen (Pembiayaan) : Letter Offer
• Pelaburan : Buku ASB / Penyata yang dikemaskini
• Simpanan : Buku Simpanan yang dikemaskini
• Cukai : Penyata Cukai

LAPORAN KREDIT

Pihak institusi kewangan lazimnya akan menyemak laporan kredit pemohon sebelum meluluskan pembiayaan. Sekiranya laporan kredit pemohon tidak baik, maka agak sukarlah permohonan mereka diberi kelulusan. 

Contohnya rekod pembayaran CCRIS yang tidak sempurna atau terdapat tunggakan serta laporan CTOS yang menunjukkan bahawa dia seorang pembayar hutang yang tidak bagus, maka ia akan menutup peluang pemohon untuk membuat permohonan baru sehingga dia memberi komitmen terbaik dalam usaha menyelesaikan masalah pembayaran balik pembiayaan yang terdahulu

A. SEMAK CCRIS

Bank akan merujuk CCRIS untuk melihat "sikap" pemohon dalam membayar ansuran bulanan pembiayaan atau pinjaman berkaitan daripada institusi kewangan termasuklah PTPTN.

Sekiranya tiada tunggakan, maka CCRIS akan menunjukkan angka kosong pada setiap bulan yang tertera. Sekiranya ada tunggakan, CCRIS akan menunjukkan angka tertentu contohnya 1 jika 1 bulan tertunggak atau 30 jika 30 bulan tertunggak.

Bank tidak suka memberi pembiayaan kepada orang yang culas. Sekiranya ada tunggakan, selesaikan dahulu masalah tunggakan anda dan tunggulah sehingga 12 bulan supaya rekod buruk itu hilang daripada penyata CCRIS,

Bagaimana menyemak CCRIS:

1. Kiosk Bank Negara Malaysia, Kuala Lumpur atau cawangan BNM (Johor Bharu, Pulau Pinang, Kuala Terengganu, Kuching, Kota Kinabalu) :

• bawa kad pengenalan
• cap jari
• cetak CCRIS

2. Cawangan AKPK

3. https://www.creditbureau.com.my/ - RM10

• emel
• pos
• faksimile

4. https://www.mycreditinfo.com.my/index.php/home/login - RM10

B. SEMAK CTOS

CTOS adalah sebuah syarikat yang membangunkan satu sistem untuk merekodkan bayaran yang tertunggak oleh peminjam. CTOS menjadi antara sumber rujukan laporan kredit untuk institusi kewangan bagi setiap permohonan pembiayaan daripada individu atau syarikat.

CTOS tidak menyenaraihitamkan sesiapa; mereka hanya bertindak sebagai pemberi maklumat kepada bank dan institusi kewangan untuk menilai risiko pemohon pembiayaan.

Laporan CTOS memperincikan pengesahan identiti, penglibatan perniagaan, jawatan pengarah dan pemilikan perniagaan. Ia juga mengandungi butir-butir tindakan undang-undang, status kes serta maklumat kebankrapan.

Anda boleh menyemak laporan kredit CTOS anda melalui online di https://ctosid.ctos.com.my/ctosid_new/SimpleRegister.

BERSEMUKA DENGAN BANKER

1. Bawa semua dokumen :

• Profil Kewangan
• CCRIS - jika ada
• CTOS - jika ada

2. "Walk-in" ke beberapa buah bank berbeza kerana polisi dan syarat setiap bank adalah tidak sama

3. Jumpa pegawai bank yang menguruskan pembiayaan perumahan

4. Beritahu pegawai bank tersebut bahawa anda mahu: 

• membeli rumah 
• semak keperluan dokumen untuk mohon pembiayaan
• semak kelayakan pembiayaan

5. Banker akan bantu kira kelayakan pembiayaan anda berdasarkan Debt-Service Ratio dengan merujuk kepada semua dokumen yang anda kemukakan.

6. Jika jawapannya positif, mulakan pemburuan hartanah berdasarkan kelayakan pembiayaan anda.

7. Jika jawapannya negatif:

• perbaiki profil kewangan
• perbaiki CCRIS
• hapuskan CTOS
• perkasakan dokumentasi kewangan

8. Jika anda tidak berpuas hati, pergi ke beberapa buah bank berbeza kerana setiap bank polisi dan syarat kelayakannya adalah tidak sama

PEMBURUAN HARTANAH

MEMBURU HARTANAH PERTAMA

1. LOKASI

• Cari yang dekat supaya boleh duduk sendiri.
• Jika yang dekat terlalu mahal, carilah yang jauh dan murah mengikut keupayaan pembiayaan anda kemudian sewakan dan anda teruskan menyewa hartanah yang dekat.

2. JENIS

• Jika banglo terlalu mahal, pilihlah semi-D. 
• Jika masih mahal, pilihlah teres. 
• Jika masih mahal, pilihlah kondo / apartmen. 
• Jika masih mahal, pilih rumah pangsa / flat. 
• Jika masih mahal, pilih rumah kos rendah mengikut syarat. 
• Jika masih mahal, bergurulah ilmu mencari rumah murah.
• Jika masih tak jumpa, nafsu anda terlalu besar untuk dapat yang sempurna segalanya

3. CARA BELI

• Pemaju (Underconstruction) : rumah baru, rumah wangi, modal rendah. risiko sederhana. namun biasanya ada tempoh menunggu, harga mahal dan risiko terbengkalai
• Pasaran Sekunder (Subsale) - rumah terpakai, modal sederhana, boleh runding harga. harga sederhana, risiko rendah kerana rumah sedia ada, namun tak ramai yang pandang sebab rumah lama dan terpakai.
• Lelong - rumah busuk, modal tinggi, risiko tinggi, kebanyakannya sangat murah namun tidak boleh lihat dalaman rumah sebelum membeli dan mungkin banyak tunggakan
• Nak percuma? Tunggulah anda dapat harta secara pewarisan. Itu pun kalau dapatlah!

4. BAJET

• Tentukan harga rumah yang ingin dimiliki mengikut hasil perjumpaan dengan pegawai bank di awal cerita tadi
• Masih ada rumah murah contohnya 10,000 (bukit beruntung), 60,000 (damansara damai), 70,000 (puchong) dan lain-lain. Usahakan mencari!
• Jika rumah murah itu anda rasakan jijik, beli dan sewakanlah. Sekurang-kurangnya anda dah ada satu rumah. Penyewa bayar unit anda, dan anda bayar unit yang sewa. Tapi anda tetap dah ada satu unit sendiri walaupun masih menyewa rumah orang lain sampai mati!
• Harga rumah biasanya akan terus meningkat. Selepas beberapa tahun, anda boleh buat pembiayaan semula atau jual sahaja dan belilah rumah idaman anda. Mulakan dahulu dengan yang kecil dan sederhana.

5. LEASEHOLD / FREEHOLD

• Leasehold : Pajakan. Harga rendah sedikit berbanding unit Freehold. Bank biasanya akan memberi pembiayaan jika baki tempoh pajakan ialah sekurang-kurangnya 30 tahun selepas tamat tempoh pembiayaan. Proses pembelian dan pindah milik juga sedikit rumit berbanding unit Freehold.
• Freehold : Hakmilik Kekal. Harga tinggi sedikit berbanding unit Leasehold. Biasanya permintaan tinggi berbanding unit Leasehold namun tidak semestinya juga.
• Mana-mana pun boleh sahaja sebenarnya, untuk rumah pertama jangan terlalu memilih sahaja.

6. BUMI LOT / NON-BUMI LOT

• Bumi Lot : Untuk Bumiputra sahaja. Harga murah sedikit berbanding Non-Bumi Lot.
• Non-Bumi Lot : Terbuka kepada semua bangsa. Harga tinggi sedikit berbanding Bumi Lot.
• Jika anda bumiputra, beli mana-mana pun boleh. Jangan terlalu memilih.

B. BELI SENDIRI @ AGEN

1. Kalau anda yakin anda mahir, silakan beli sendiri. Booking, Deposit, S&P, guaman, pembiayaan dan sebagainya. Jika mahirlah ya.
2. Jika anda tak mahir, guna khidmat Agen Hartanah Berdaftar. Buru hartanah pertama melalui agen. Agen sedia membantu untuk "mix and match" dan beri nasihat kewangan. Namun pastikan agen yang anda cari itu berkaliber, boleh dipercayai dan berdaftar.
3. Cara paling selamat? Dua-dua cara pun selamat. Namun jika tiada ilmu, dua-dua cara pun bahaya tau!

C. SENARAI HARTANAH DIJUAL / DIBIDA

1. SUBSALE

• Agen Hartanah Berdaftar 
• Facebook Group
• Laman Sesawang : mudah.my, iproperty dan lain-lain
• Rondaan ke lokasi yang diingini dan lihat iklan di pagar rumah yang ingin dijual jika ada
• Mulut-ke-mulut (pentingnya networking dan ringan mulut untuk bertanya kejiranan)

2. LELONG

• Agen Lelong 
• Facebook Group
• Laman Sesawang Pelelong : Ng Chan Mau, Property Auction House, Ehsan Auctioneer, Eszam Auctioneer dan lain-lain
• Laman Sesawang Berbayar : lelongtips, auctiondata, auctionlist dan lain-lain
• Laman Sesawang Bank : CIMB, RHB dan lain-lain

3. UNIT DALAM PEMBINAAN

• Agen Hartanah Berdaftar
• Facebook Group
• Laman Sesawang : mudah.my dan lain-lain
• Pusat Beli Belah

D. NILAI PASARAN

1. Semak Nilai Pasaran

• Jurunilai Hartanah
• Walk-in jumpa pegawai bank bahagian pembiayaan perumahan dan minta mereka tanya panel Jurunilai Hartanah nilai pasaran unit yang anda minati
• Lihat harga transaksi jualbeli contohnya di Brickz.my (laman sesawang berbayar)
• Anggar melalui perbandingan dengan iklan unit yang lebih kurang sama di lokasi serupa dalam internet

2. Harga Jual vs Nilai Pasaran

• Harga Jual = Nilai Pasaran : OK
• Harga Jual < Nilai Pasaran : Sangat OK
• Harga Jual > Nilai Pasaran : KO kecuali aliran tunai sangat bagus

3. Pembiayaan vs Nilai Pasaran / Harga Jual

• Bank hanya memberikan pembiayaan sehingga 90% (atau 70% untuk rumah ketiga ke atas) daripada Harga Jual atau Nilai Pasaran, mana-mana yang lebih rendah.

BELI HARTANAH PERTAMA

BELI UNIT PERTAMA ANDA

1. Pilih unit yang telah anda senaraipendek samada unit dalam pembinaan (underconstruction), pasaran sekunder (subsale) atau lelong (auction).

2. Solat istikharah supaya anda memilih sesuatu yang betul

3. Jika subsale: 

• semak geran - nama pemilik, status, tempoh pajakan (jika leasehold), kaveat dan lain-lain
• pastikan ia bukan dalam senarai rumah untuk dilelong
• bayar booking (di pejabat peguam atau agensi sahaja!)
• dalam klausa booking, pastikan anda letak terma deposit dikembalikan sepenuhnya jika pembiayaan tidak diluluskan pada margin 90% (atau apa-apa margin yang anda mahu)
• dapatkan resit booking
• bayar baki deposit 10%

4. Jika lelong :

• semak geran - nama pemilik, status, tempoh pajakan (jika leasehold), kaveat dan lain-lain
• semak tunggakan
• lawatan tapak (site visit)
• pastikan pembiayaan anda boleh lepas! ... atau anda bakal berhadapan risiko deposit hangus
• masuk bida dan bida pada had yang anda tentukan sahaja
• jika kalah, cuba lagi
• jika menang, teruskan langkah berikutnya

5. Jika dalam pembinaan daripada pemaju

• semak iklan - pastikan iklan memenuhi syarat KPKT
• semak projek - pastikan dibina oleh pemaju yang sah
• semak tapak pembinaan - pastikan ia tapak yang betul
• semak pemaju - lihat track record
• HATI-HATI DENGAN SCAM!
• bayar booking
• bayar baki 10% (jika perlu)

LANTIK PEGUAM

1. Untuk subsale dan lelong, anda berhak lantik peguam sendiri. Sekali lagi, lantik peguam berkaliber dan boleh dipercayai. Untuk underconstruction, biasanya anda perlu guna peguam panel pemaju, namun anda tetap boleh lantik peguam yang lain untuk jaga kepentingan anda (namun perlu fikirkan tambahan kos).
2. Lakukan tindaksusul dan tanya "progress" sekurang-kurangnya sekali setiap 2 minggu.
3. Peguam akan lakukan tindakan seterusnya yang diperlukan.
4. Jika ada kekeliruan, hubungi peguam anda untuk dapatkan maklumat terperinci.
5. Kos guaman biasanya dalam julat 3% - 8% daripada harga rumah.

BAYARAN - SUBSALE

1. Deposit 10% daripada harga rumah (kalau dapat unit bawah nilai pasaran yang boleh markup harga S&P, maka deposit dapat dikurangkan)
2. Kos dokumentasi guaman 3% - 8% daripada harga rumah
3. Renovasi? Ala kadar sahaja sudahlah. Kos adalah bergantung kepada nafsu anda.
4. Tempoh serah kunci biasanya 3-6 bulan.

BAYARAN - LELONG

1. Deposit 5% atau 10% daripada harga rizab rumah
2. Jika guna agen, bayaran agen dalam 1.5% - 3.0% daripada harga menang bidaan jika menang. Jika kalah bidaan, tanya awal-awal daripada agen berapa bayaran jika kalah.
3. Jika menang, anda perlu tahu berapa kos yang perlu anda keluarkan untuk tunggakan, kos guaman (3%-8%), kos pembaikian dan lain-lain.

BAYARAN - UNDERCONSTRUCTION

1. Bayar booking
2. Bayar baki 10% (jika perlu)
3. Bayar "progressive payment" mengikut syarat antara bank dan pemaju
4. Sentiasa follow up supaya tiada kelewatan pembayaran yang boleh menyebabkan anda terpaksa membayar penalti kelewatan sewaktu proses serah kunci kelak

10 TIPS BELI RUMAH PERTAMA

1. Beli unit bawah nilai pasaran :

• unit lelong
• unit pasaran sekunder (subsale)

2. Beli unit kos masuk (entry cost) minima :

• unit dalam pembinaan berdiskaun >10%
• unit pasaran sekunder (subsale) boleh runding
• pembiayaan bank / kerajaan 100%

3. Beli unit yang harganya lebih rendah daripada kemampuan sebenar (sebagai buffer)

• kemampuan 300K, belilah 200K-250K
• kemampuan 150K, belilah 80K-120K

4. Beli dua unit terus untuk maksimakan kedua-dua kuota 90% pembiayaan anda untuk dua rumah pertama.

• mampu beli 300K, beli 2 unit 100K-150K
• mampu beli 200K, beli 2 unit 60K-100K

5. Beli sahaja di mana-mana.

• rumah murah jauh, beli dan sewa
• rumah murah dekat, beli dan duduk

6. Rajin mencari setiap hari kerana unit menarik banyak mata memerhati.

• media sosial
• mudah.my
• ronda kawasan

7. Guna Agen Hartanah.

• padan permintaan (demand) & pembekalan (supply)
• kadang-kadang dapat nasihat kewangan

8. Lawat Kawasan (Site Visit).

• tengok lokasi
• tengok kejiranan
• tengok kerosakan 
• tengok potensi
• runding berdepan

9. Semak Profil Kewangan. 

• Pendapatan (Income)
• Penolakan (Deduction)
• Komitmen
• Simpanan
• Pelaburan
• Debt-Service Ratio (DSR)
• Kelayakan Pembiayaan

10. Cari ilmu - mentor, buku, seminar

• Belajar cara dapatkan rumah murah
• Dapatkan ilmu dan praktikkan
• Ilmu tanpa usaha ibarat pohon tidak berbuah

"Saya tidak beri ikan. Saya hanya bagi joran; pilihlah umpan apa anda nak guna, lubuk mana anda nak pergi dan ikan apa anda nak kail.